Ryczałt od wynajmu: wszystko, co musisz wiedzieć w 2024 roku

Wynajem nieruchomości to popularny sposób na dodatkowy dochód, jednak wiąże się również z obowiązkami podatkowymi. Od 2023 roku w Polsce obowiązuje uproszczona forma opodatkowania przychodów z najmu prywatnego – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Co to oznacza w praktyce? Jak obliczyć podatek i kiedy go zapłacić? Ten artykuł odpowie na te i wiele innych pytań, rozwiewając wszelkie wątpliwości związane z opodatkowaniem wynajmu.

Co jest przychodem z najmu?

Kluczowe jest zrozumienie, co dokładnie stanowi przychód z najmu w świetle przepisów podatkowych. Zasadniczo jest to umówiony czynsz, który najemca płaci wynajmującemu. Może to być zapłata pieniężna, ale również w formie świadczenia rzeczowego. Warto jednak zwrócić uwagę na istotne wyjątki.

Uwaga! Nie wszystkie opłaty ponoszone przez najemcę wchodzą w skład przychodu z najmu. Do przychodu nie zalicza się wydatków związanych z przedmiotem najmu, które najemca ponosi samodzielnie, jeśli tak wynika z umowy. Przykładowo, opłaty za czynsz w spółdzielni mieszkaniowej, abonament za media (telewizja, internet), opłaty ryczałtowe za media, a nawet opłaty za rozmowy telefoniczne z aparatu w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną i gaz (jeśli nie są ryczałtowe) – nie są przychodem wynajmującego, jeśli to najemca jest zobowiązany do ich regulowania.

Dla podatników VAT, przychodem z najmu jest kwota czynszu pomniejszona o należny VAT.

Kiedy powstaje przychód z najmu?

Przychód z tytułu najmu powstaje w momencie, gdy faktycznie otrzymasz pieniądze lub wartości pieniężne, albo gdy zostaną one postawione do Twojej dyspozycji. Dotyczy to również świadczeń w naturze.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – na czym polega?

Od 2023 roku ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego. Oznacza to uproszczenie zasad rozliczeń, ale warto dobrze zrozumieć, na czym polega ten system.

Podstawą opodatkowania w ryczałcie jest przychód, a nie dochód. To kluczowa różnica w porównaniu do innych form opodatkowania. Nie pomniejsza się go o koszty uzyskania przychodu, co oznacza, że nie można odliczać np. kosztów remontów, amortyzacji nieruchomości czy odsetek od kredytu hipotecznego. Podatek płacisz od całości przychodu.

Jak obliczyć podatek ryczałtowy od wynajmu?

Stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu są progresywne i zależą od wysokości przychodu:

• 8,5% przychodu – dla przychodów do kwoty 100 000 zł rocznie.
• 12,5% przychodu – dla nadwyżki przychodów ponad 100 000 zł rocznie.

Przykład: Załóżmy, że Twój roczny przychód z najmu wynosi 150 000 zł.

• Od kwoty 100 000 zł zapłacisz 8,5% ryczałtu, czyli 8 500 zł.
• Od nadwyżki 50 000 zł (150 000 zł - 100 000 zł) zapłacisz 12,5% ryczałtu, czyli 6 250 zł.
• Łączny podatek ryczałtowy za rok wyniesie 14 750 zł (8 500 zł + 6 250 zł).

Ważna informacja dla małżeństw! W przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu przychodów z najmu przez jednego z nich, kwota przychodów, do której stosuje się stawkę 8,5%, wynosi 200 000 zł. Stawka 12,5% obowiązuje dopiero od nadwyżki ponad 200 000 zł.

Terminy płatności ryczałtu

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych oblicza się i wpłaca miesięcznie (lub kwartalnie, po spełnieniu określonych warunków) do urzędu skarbowego. Termin płatności to 20 dzień następnego miesiąca (lub 20 dzień następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony). Wyjątek stanowi ryczałt za miesiąc grudzień (lub ostatni kwartał roku podatkowego) – termin płatności to 20 stycznia następnego roku podatkowego.

O wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu informuje się w zeznaniu rocznym PIT-28, składanym za rok podatkowy, w którym stosowano kwartalną formę płatności.

Ulgi i odliczenia w ryczałcie od najmu

Chociaż ryczałt jest formą uproszczoną, to uzyskany przychód można pomniejszyć o przysługujące odliczenia. Można odliczyć między innymi:

• Zapłacone składki na własne ubezpieczenie społeczne.
• Dokonane darowizny.
• Wydatki rehabilitacyjne.
• Ulgę na Internet.
• Wpłaty na IKZE (Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego).
• Ulgę termomodernizacyjną.
• Ulgę abolicyjną.
• Składki na rzecz związków zawodowych.
• Odliczenie straty z lat ubiegłych.

Ważne! Wydatków tych nie można odliczyć, jeśli zostały już odliczone od dochodu opodatkowanego według skali podatkowej.

Gdzie i jak wpłacić podatek?

Podatek ryczałtowy wpłaca się na swój mikrorachunek podatkowy. Możesz go sprawdzić w generatorze mikrorachunku podatkowego dostępnym online lub w dowolnym urzędzie skarbowym.

Jakie zeznanie roczne złożyć?

Przychody z najmu (dzierżawy) rozlicza się w zeznaniu rocznym PIT-28. Zeznanie należy złożyć w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Zeznanie PIT-28 można złożyć w formie:

• Papierowej – osobiście w urzędzie skarbowym lub pocztą (najlepiej za zwrotnym potwierdzeniem odbioru). Ważne, aby nadać zeznanie na Poczcie Polskiej przed upływem terminu.
• Elektronicznej – przez usługę Twój e-PIT, system e-Deklaracje lub aplikację mObywatel.

Zeznanie elektroniczne można podpisać:

• Profilem zaufanym, e-dowodem lub bankowością elektroniczną (przez usługę Twój e-PIT).
• Danymi autoryzującymi (PESEL lub NIP, imię, nazwisko, data urodzenia, kwota przychodu z zeznania za rok o dwa lata wcześniejszy) – w systemie e-Deklaracje.
• Kwalifikowanym podpisem elektronicznym (płatnym) – w systemie e-Deklaracje.

Jeśli nie chcesz składać zeznania osobiście, może to zrobić za Ciebie pełnomocnik. W tym celu należy złożyć w urzędzie skarbowym druk UPL-1 (pełnomocnictwo do podpisywania deklaracji składanej elektronicznie) lub UPL-1P (pełnomocnictwo do podpisywania deklaracji składanej papierowo).

Pamiętaj o wygenerowaniu i zachowaniu Urzędowego Poświadczenia Odbioru (UPO) – to dowód złożenia zeznania w formie elektronicznej.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy przychody małżonków z wynajmu wspólnej nieruchomości mogą być opodatkowane tylko przez jednego z nich?

Tak. Jeśli małżonkowie mają wspólność majątkową, mogą opodatkować przychody z najmu tylko przez jednego z nich. Warunkiem jest złożenie w urzędzie skarbowym oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków. Oświadczenie należy złożyć do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano pierwszy przychód z najmu w danym roku podatkowym (lub do końca roku, jeśli pierwszy przychód był w grudniu). Wybór ten obowiązuje również w kolejnych latach, chyba że małżonkowie zrezygnują z tej formy opodatkowania.

Mamy z mężem rozdzielność majątkową i wynajmujemy prywatnie. Czy możemy stosować stawkę 8,5% podatku do limitu 200 000 zł?

Nie. Limit 200 000 zł dotyczy tylko małżonków z wspólnością majątkową.

Wynająłem mieszkanie w maju. Czy mogę wybrać opodatkowanie ryczałtem?

Tak. Od 1 stycznia 2022 roku przychody z najmu prywatnego są opodatkowane z mocy ustawy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie musisz dodatkowo wybierać tej formy opodatkowania.

Mamy nadzieję, że ten artykuł rozwiał Twoje wątpliwości dotyczące ryczałtu od przychodów z najmu. Pamiętaj, że prawidłowe rozliczenie podatków to obowiązek każdego wynajmującego. W razie wątpliwości warto skonsultować się z doradcą podatkowym lub bezpośrednio z urzędem skarbowym.

Jeśli chcesz poznać inne artykuły podobne do Ryczałt od wynajmu: wszystko, co musisz wiedzieć w 2024 roku, możesz odwiedzić kategorię Edukacja.